Guía completa del arrendamiento neto triple en bienes raíces comerciales

Guía completa sobre el arrendamiento neto triple en bienes raíces comerciales 🏢

¡Hola! Si estás buscando arrendar o invertir en bienes raíces comerciales, es probable que te hayas encontrado con el término "triple net". Pero, ¿qué significa realmente? El sector inmobiliario comercial está lleno de jerga propia, lo que puede dificultar su comprensión cuando eres nuevo en el juego. Por eso, aquí tienes nuestra guía completa sobre todo lo que necesitas saber acerca del arrendamiento neto triple.

Tabla de contenidos

1. ¿Qué significa "triple net"?
2. Common Area Maintenance (Mantenimiento de áreas comunes)
3. Impuestos a la propiedad
4. Seguro del edificio
5. Responsabilidades del arrendador
6. Responsabilidades del arrendatario
7. Usos comunes del arrendamiento neto triple
8. Cálculo de los gastos netos triples
9. Tipos de arrendamientos netos
10. Invertir en propiedades de triple net

¿Qué significa "triple net"?

El arrendamiento neto triple (NNN por sus siglas en inglés) es un tipo de estructura de arrendamiento en la cual el arrendatario se compromete a pagar los gastos adicionales relacionados con las operaciones de la propiedad, los cuales pueden incluir mantenimiento de áreas comunes, impuestos a la propiedad y seguro del edificio. Estos gastos adicionales, conocidos como "alquiler adicional", se pagan generalmente de manera mensual junto con el alquiler base.

Common Area Maintenance (Mantenimiento de áreas comunes)

El mantenimiento de áreas comunes (CAM por sus siglas en inglés) es un gasto adicional de alquiler que los arrendatarios pagan a los propietarios para cubrir los costos asociados con los gastos generales y de funcionamiento de las áreas comunes de la propiedad. Estas áreas comunes son espacios utilizados de forma no exclusiva por todos los arrendatarios de la propiedad e incluyen, entre otros, la administración de la propiedad, los estacionamientos, la jardinería, los pasillos, los ascensores, los vestíbulos, los baños compartidos y la seguridad.

Impuestos a la propiedad

Los impuestos a la propiedad son recaudados por gobiernos locales y generalmente se basan en el valor tasado de una propiedad. Los impuestos recaudados se utilizan típicamente para respaldar la seguridad comunitaria, las escuelas, la infraestructura y otros proyectos públicos.

Seguro del edificio

El seguro del edificio es una póliza de seguro que lleva el propietario para cubrir el costo financiero de reparar o reemplazar, si es necesario, la estructura de una propiedad debido a daños físicos o robos. Esta cobertura incluye el techo, los pisos, las paredes, así como cualquier accesorio o equipo permanente instalado, como una cocina.

Responsabilidades del arrendador

En una estructura de arrendamiento neto triple, las responsabilidades del arrendador son favorables para este, ya que no es responsable de los gastos de propiedad ni de su funcionamiento. Sin embargo, los arrendadores suelen ser responsables de pagar una hipoteca y mantener los aspectos estructurales de la propiedad, que pueden incluir la cimentación, las paredes estructurales y el techo. El arrendador o su representante, que suele ser una empresa de administración de propiedades, se encargará de supervisar el mantenimiento de las áreas comunes, que va desde asegurarse de que el césped esté cuidado y presentable hasta esparcir sal por las aceras en caso de heladas.

Responsabilidades del arrendatario

Los arrendatarios asumen la mayoría de los gastos en un arrendamiento neto neto neto. Afortunadamente, a menos que el arrendamiento sea neto absoluto, en el cual el arrendatario es responsable de todos los gastos, el arrendatario solo tiene que pagar y no realizar el mantenimiento de la propiedad. Los arrendatarios tampoco tienen que hacerse cargo de los pagos de impuestos a la propiedad ni mantener una póliza de seguro para el edificio. En general, los arrendatarios son responsables de pagar su parte prorrateada de los gastos operativos de la propiedad. En resumen, los arrendatarios se hacen cargo de sus propias unidades de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) y de los frentes de sus tiendas, pero por lo general no tienen que mantener los aspectos estructurales de la propiedad.

Usos comunes del arrendamiento neto triple

El arrendamiento neto triple se encuentra comúnmente en bienes raíces comerciales minoristas, aunque también se puede utilizar en el arrendamiento industrial y de oficinas. A los propietarios les gusta utilizar este tipo de estructura de arrendamiento porque reduce su responsabilidad en el mantenimiento de áreas comunes, el pago de impuestos a la propiedad y el seguro, y se lo traslada a los arrendatarios que realmente utilizan la propiedad. Sin embargo, también hay casos en los que los arrendatarios prefieren esta estructura. Por ejemplo, Starbucks a menudo firma arrendamientos netos absolutos, en los cuales son responsables de los gastos netos triples y la estructura del edificio. Esto les brinda un control total para mantener la estética y las condiciones de la propiedad, lo que a su vez preserva su imagen de marca.

Cálculo de los gastos netos triples

Es importante que tanto los arrendadores como los arrendatarios comprendan cómo se calculan los gastos netos triples. Estos gastos son una forma de alquiler adicional y no están destinados a ser una fuente de ingresos para el arrendador. Los arrendadores simplemente están trasladando esos gastos a los arrendatarios a medida que los reciben.

Los arrendamientos netos triples se calculan sumando los gastos estimados de mantenimiento de áreas comunes, los impuestos a la propiedad anuales y el seguro del edificio de la propiedad. Este número se divide luego por la superficie total del edificio y se entrega a los arrendatarios en función del costo por metro cuadrado. Por ejemplo, si los gastos netos triples anuales de un centro comercial se estiman en $100,000 y la superficie del inmueble es de 20,000 metros cuadrados, los arrendatarios pagarán un alquiler adicional de $5 por metro cuadrado.

Es importante destacar que mencioné "estimado". ¿Por qué es esto? Mientras que los impuestos a la propiedad y el seguro del edificio son gastos fijos cuyo monto se conoce con anticipación o al menos se conoce con bastante antelación, el mantenimiento de áreas comunes no es un gasto fijo. Hay demasiados factores que intervienen en la operación y mantenimiento de una propiedad como para que el arrendador y su equipo contable determinen correctamente el monto. Por ejemplo, los costos de jardinería pueden fluctuar, los gastos de electricidad pueden aumentar y gastos imprevistos como tener que esparcir sal en un estacionamiento debido a la nieve o el hielo pueden incrementar los costos del CAM. Por lo tanto, los arrendadores proporcionarán a los arrendatarios una estimación del costo neto triple basada en los números del año anterior, lo cual suele ser lo suficientemente preciso.

Al final de cada año, los arrendatarios y los arrendadores pueden auditar esos gastos para determinar si hubo un sobre o subcargo y ajustarlos adecuadamente.

Tipos de arrendamientos netos

Como mencioné anteriormente, hay varios tipos de arrendamientos netos, y a menudo se confunden o se combinan entre sí. Si bien cada tipo implica más responsabilidad para el arrendatario, la magnitud de esa responsabilidad varía. A continuación se presentan los diferentes tipos de arrendamientos netos:

1. Arrendamiento neto absoluto: En este tipo de arrendamiento, el arrendatario es responsable tanto del mantenimiento de áreas comunes, los impuestos a la propiedad, el seguro del edificio, como del mantenimiento de los aspectos estructurales de la propiedad. Este tipo de arrendamiento se encuentra generalmente en edificios ocupados por un único arrendatario.

2. Arrendamiento neto simple o doble: Estos tipos de arrendamiento no son tan comunes como los arrendamientos netos absolutos o triples, pero aún pueden encontrarse en proyectos de construcción más nuevos donde el arrendador tiene una garantía del constructor que cubre el techo y la estructura, lo que limita su responsabilidad en los gastos de mantenimiento. También se pueden encontrar en propiedades industriales donde hay muy pocas áreas comunes que mantener.

Invertir en propiedades de triple net

Las propiedades de triple net son muy populares entre los inversores de todo el país. No solo tienen obligaciones de gastos mucho más bajas que otras estructuras de arrendamiento, sino que también tienen menos responsabilidad en la supervisión de las operaciones diarias. Los inversores combinan diferentes mercados en los que no residen, aprovechando la forma en que están estructurados estos arrendamientos.

Las inversiones en arrendamientos netos triples son prácticamente como bonos protegidos contra la inflación, generalmente garantizados por un arrendatario de alto nivel crediticio. El crédito del arrendatario tiene una correlación directa con el valor total de la inversión debido al riesgo que pueda tener de realizar o no los pagos de alquiler. Los arrendadores reciben pagos mensuales de alquiler mientras la propiedad se revaloriza, lo que brinda al inversionista protección contra la inflación, generalmente a través de aumentos de renta preacordados.

Este tipo de inversión también proporciona varios beneficios fiscales. Aunque los arrendamientos netos triples pueden tratarse como bonos, siguen siendo inversiones inmobiliarias comerciales y, por lo tanto, pueden depreciarse al igual que cualquier otra propiedad generadora de ingresos. Como inversionista, tendrás que pagar por la depreciación cuando vendas el activo, pero puedes aplazar tus impuestos a las ganancias de capital utilizando intercambios 1031 y colocando ese capital en otra propiedad de bienes raíces.

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