전환 가능한 개발권 (TDR) - 한국말로 설명
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콘텐츠
- 개요
- 전환 가능한 개발권이란?
- 전환 가능한 개발권의 이점
- 편리한 부동산 거래
- 문화유산의 보존
- 슬럼 재개발을 위한 유용한 정책
- 저비용 또는 무료로 공공시설 건설
- 전환 가능한 개발권의 제약 사항
- 도로 폭에 대한 제약 사항
- 지역적 제한과 인구 밀도
- 해안 규제 지역과 위험 지역
- 지역별 속성 가치에 따른 권리 전환 제한
- 시간 제한
글 시작
전환 가능한 개발권이란?
이번 영상에서는 전환 가능한 개발권에 대해 자세히 알아보겠습니다. 전환 가능한 개발권은 다양한 주제로 이미 많은 지역에서 시행되고 있는 정책입니다. 예를 들어 마하라시트라 주, 카르나타카 주, 타밀나두 주 같은 혼잡한 도시들, 예를 들어 뭄바이, 첸나이, 뱅갈로르 등 여러 도시에서 이미 성공적으로 시행되고 있습니다. 이번 영상에서는 전환 가능한 개발권이 정확히 무엇인지, 그리고 어떤 이점을 가지는지, 어떻게 거래되는지에 대해 자세히 알아보겠습니다. 그러니 영상을 처음부터 끝까지 주의 깊게 시청해주시기 바랍니다.
전환 가능한 개발권이란?
전환 가능한 개발권을 이해하기 위해 예를 들어 설명해보겠습니다. 이 도시를 가정하겠습니다. 여기에는 각각 번호가 붙은 건물과 개별 토지가 있습니다. 이렇게 번호를 매긴 건물은 다음과 같습니다: 1,2,3 등등. 여기서부터 4까지 번호가 이어집니다. 이것은 토지의 각각의 개별 플롯입니다. 또한 주어진 가로 도로가 있습니다. 이 도로의 폭은 예를 들어 9미터입니다.
정부는 이 도로의 폭을 넓히기로 결정했습니다. 18미터로 도로를 넓히기로 한 것입니다. 그리고 도로 양쪽에서 이 정도 크기의 땅이 확보되어야 합니다. 이렇게 그림으로 나타내면 다음과 같습니다.
이제 땅을 확보해야 하기 때문에, 도시에서는 땅 가격이 매우 높습니다. 그러므로 정부의 보상금은 종종 매우 낮습니다. 이에 따라 많은 도시에서 이러한 문제를 해결하기 위해 이 정책이 시행되었습니다. 인도에서는 처음으로 뭄바이에서 이 정책이 시행되었고, 현재는 카르나타카, 타밀나두를 비롯한 여러 도시에서 이용할 수 있습니다. 정부는 개인 보상지불 대신 개발권을 제공합니다.
개발권은 어떻게 적용되는 것일까요? 개발권 증서가 발급됩니다. 우리는 이를 DRC(Development Right Certificate)라고도 부릅니다. DRC에는 건물 내부에서 또는 다른 곳에서 얼마만큼의 추가 면적을 사용할 수 있는지에 대해 기재됩니다. 이를 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
예시를 통해 전환 가능한 개발권의 개념을 이해해보겠습니다. 이런 토지를 악취 예가에 주겠습니다. 가로 도로의 폭은 9미터 이며, FSI(인수지수)는 1.5입니다. 이를 도로 A라고 부르겠습니다. FSI가 1.5라는 것은 무엇을 의미할까요? 1000제곱미터 토지면적의 플롯이 있다고 가정해봅시다. 이 토지의 면적이 1000제곱미터입니다. 이렇게 토지의 면적이 1000제곱미터인 경우 건물에 얼마나 많은 면적을 건축할 수 있을까요? 1.5를 곱하면 1500제곱미터가 됩니다. 그리고 이 건물의 건축 면적은 1500제곱미터입니다.
이제 이 건물에서 200제곱미터가 확보되었다고 가정해봅시다. 정부는 이를 넓히기 위해 200제곱미터를 확보했습니다. 1.5로 곱하면 몇 제곱미터의 개발권이 있는지 계산할 수 있습니다. 따라서 200을 1.5로 곱하면 추가 면적이 300제곱미터라는 것을 알 수 있습니다. 이것이 개발권의 개념입니다.
이 개발권을 어떻게 활용할까요? 건물 소유자는 건물에 추가 개발을 할 수도 있고, 토지에 새로운 건물을 지을 수도 있습니다. 이런 식으로 이 개발 권리를 활용할 수 있습니다.
개발권은 매도할 수도 있습니다. 이 권리는 판매 가능합니다. 이 말은 어떤 의미일까요? 예를 들어, 혼잡한 지역에 위치한 도로 A가 있다고 가정해봅시다. 이 도로에서 다른 지역으로 이관하고자 한다면, 개발자에게 팔 수 있으며, 건물 소유자는 다른 개발자에게 팔 수도 있습니다. 그래서 그들은 전환 가능한 개발권으로 불립니다. 왜냐하면 이 권리들은 거래가 가능하기 때문입니다.
다른 예시를 들어보겠습니다. 개발권이 다른 개발자에게 판매되었다고 가정해봅시다. B라는 도로가 있는 지역에서 다른 지역의 개발을 하고자 합니다. 그리고 거기에서의 FSI는 1입니다. 다른 개발자들은 토지 개발에 참여하고, 이 지역의 토지 면적이 2000이라고 가정해봅시다. 거기서 얼마나 많은 건축면적을 개발할 수 있을까요? FSI로 곱하면 2000의 건축 면적이 나옵니다. 이제 여기서 개발권을 300제곱미터 구입했다면 전체 개발 면적은 2300제곱미터가 됩니다.
이와 같이, 밀집 지역에서는 인구 밀도가 낮은 지역으로 개발권을 이전하는 것이 일반적입니다. 그러나 낮은 밀도의 지역에서는 높은 밀도의 지역으로 개발권을 이전할 수 없습니다. 이는 고밀도에서 저밀도로의 이전만 가능하다는 의미입니다. 또한 전환 가능한 개발권의 제약 사항이 있습니다. 도로 폭의 제약 사항이 있으며, 지역적 제한과 인구 밀도에 따라 제한이 있습니다. 또한 해안 규제 지역과 위험 지역에도 제한이 있으며, 지역별 속성 가치에 따른 권리 전환 제한이 있습니다. 중요한 점은 각 도시의 제한과 제약 사항을 확인해야 한다는 것입니다. 또한 개발권은 지역별 부동산 가격에 따라 전환될 수 있습니다. 따라서 각 지역의 가격 적용에 따라 TDR의 가치가 달라질 수 있습니다. 이에 대한 공식이 각 도시마다 존재하므로, 제약 사항과 제한 사항을 모두 확인해야 합니다.
전환 가능한 개발권은 다양한 목적을 가지고 있습니다. 첫째로, 도로 확장, 공원 개발 또는 운동장 건립과 같은 인프라 프로젝트를 수행하는 정부에게 토지 확보를 용이하게 해줍니다. 둘째로, 문화유산을 보존하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 세 번째로, 슬럼 재개발을 위한 유용한 정책으로 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 뭄바이에서는 많은 전환 가능한 개발권이 슬럼 개발로부터 생성되었으며, 현재까지도 많은 거래가 이뤄지고 있습니다. 또한, 공공 시설을 저비용 또는 무료로 건설할 수 있는 장점이 있습니다. 이로 인해 토지 소유주는 보다 나은 보상을 받을 수 있으며, 정부의 보상율이 매우 낮은 경우에도 대안으로 전환 가능한 개발권을 선택하는 경우가 많습니다.
TDR은 개발 가능한 지역의 개발을 촉진합니다. 고밀도 지역에서 저밀도 지역으로 개발권을 전환할 수 있습니다. 따라서, 과도한 인구 밀도가 있는 지역에서 정부는 밀집된 상태를 완화하고 자라나지 않은 도시 지역을 개발할 수 있도록 장려하는 것입니다. 또한, 전환 가능한 개발권에는 몇 가지 제약이 있습니다. 모든 도시에서 시행되는 제약 및 제한 사항을 확인해야 합니다. 개발권은 시간 제한이 있을 수 있는데, 예를 들어 5년 동안 이용하고, 다시 5년간 재확인을 받을 수도 있습니다. 따라서 각 도시마다 다른 기한이 존재할 수 있습니다.
이 영상에서는 전환 가능한 개발권을 이해하기 위해 개요, 개념, 이점, 제약 사항에 대해 알아보았습니다. 도시에서 개발 권리에 대한 더 많은 이해도를 가질 수 있었기를 바랍니다.
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