Fastighetsrätt - Leasing: Formella krav

Innehållsförteckning:

1. Introduktion av Lease

• 1.1. Vad är en lease?
• 1.2. Skillnaden mellan en estate och ett intresse

2. Karaktärsdrag för en lease

• 2.1. Exklusiv besittning
• 2.2. Säkerhet i termer
• 2.3. Skyldighet att betala hyra

3. Skillnaden mellan en lease och ett licens

• 3.1. Definition av en lease
• 3.2. Definition av en licens

4. Intentionen att skapa en lease

• 4.1. Parters intention genom konstruktionsregeln
• 4.2. Bedömning av faktum

5. Typer av registrerbara leasingar

• 5.1. Leasingar som kräver registrering
• 5.2. Leasingar som inte kräver registrering

6. Formaliteter för att ingå en lease

• 6.1. Laglig behörighet
• 6.2. Krav på skriftform

7. Skapande och upphörande av en lease

Lease: En grundläggande guide till UK Property Law

Vid en första anblick kan det verka som att konceptet av en "lease" i fastighetens värld kan vara enkelt, men det har faktiskt ett antal viktiga aspekter som måste beaktas. I denna guide kommer vi att utforska de olika karaktärsdragen hos en lease, skillnaderna mellan en lease och ett licens, intentionen för att skapa en lease, olika typer av registrerbara leasingar och de formella krav som måste uppfyllas för att ingå en lease. Vi kommer också att undersöka processen för att skapa och avsluta en lease.

1. Introduktion av Lease

En lease är ett juridiskt avtal som ger en individ rätt att använda en fastighet under en viss period, vanligtvis mot betalning av hyra. Det ger den personen, känd som "hyresgästen", vissa rättigheter och ansvar kring fastigheten, medan ägaren, känd som "hyresvärden" behåller den övergripande äganderätten till fastigheten.

1.1. Vad är en lease?

En lease innebär att två eller flera personer kan njuta av fördelarna med en fastighet samtidigt. Det kan vara antingen en "freehold lease" som innebär äganderätt till fastigheten under en längre tid, eller en "leasehold" som ger användningsrätt till fastigheten för en specificerad period.

1.2. Skillnaden mellan en estate och ett intresse

För att förstå begreppet lease är det viktigt att skilja mellan en "estate" och ett "intresse". En estate innebär ägande av en egen fastighet, antingen genom en "freehold estate" eller "leasehold estate". Å andra sidan innebär ett intresse en rättighet som en person har över någon annans fastighet.

2. Karaktärsdrag för en lease

Det finns flera karaktärsdrag som definierar en lease enligt rättspraxis och domstolsbeslut som Street & Mountford.

2.1. Exklusiv besittning

En avgörande egenskap för en lease är att hyresgästen ska ha exklusiv besittning av fastigheten. Det innebär att hyresgästen har kontroll över vem som får komma in på fastigheten och kan till och med utesluta hyresvärden eller ägaren.

2.2. Säkerhet i termer

En annan viktig egenskap som fastställs av Street & Mountford är att en lease måste innehålla tydliga och bestämda termer. Det innebär att det måste finnas en maximal löptid för leaseavtalet som specificeras på ett tydligt sätt.

2.3. Skyldighet att betala hyra

En ytterligare karaktärsdrag som definierar en lease är skyldigheten att betala hyra. Detta utgör faktiskt en grundläggande del av ett hyreskontrakt och utgör en form av kompensation till hyresvärden för användningen av fastigheten.

3. Skillnaden mellan en lease och ett licens

Under diskussionen om lease är det viktigt att förstå de grundläggande skillnaderna mellan en lease och ett licens.

3.1. Definition av en lease

En lease kan definieras genom fyra primära egenskaper: exklusiv besittning, säkerhet i termer, betalning av hyra och ett äganderätt. En lease ger hyresgästen fler rättigheter och ansvar över fastigheten som innehas över en längre tid.

3.2. Definition av en licens

Å andra sidan är en licens en tillåtelse som beviljas av ägaren att använda fastigheten för en viss period. Det är en personlig rättighet och ger inte samma nivå av rättigheter och ansvar som en lease. En licens kräver inte nödvändigtvis betalning av hyra och utgör inte en äganderätt.

4. Intentionen att skapa en lease

För att fastställa om en lease har skapats måste man undersöka intentionen bakom parternas avtal. Det finns olika synpunkter på hur man kan fastställa intentionen att skapa en lease.

4.1. Parternas intention genom konstruktionsregeln

En synpunkt är att parternas avsikt kan fastställas genom de explicita ord som används i kontraktet oavsett omständigheterna kring avtalet. Denna tolkning är bokstavlig och betonar bindningen av själva kontraktet.

4.2. Bedömning av faktum

En annan synpunkt, såsom framhålls i Street-fallet, är att det är de faktiska omständigheterna kring avtalet som är avgörande. Denna tolkning innebär en mer holistisk bedömning, där man tittar på avtalsfakta och inte bara den explicita kontraktsformuleringen. Detta har begränsats något genom fallet Bruton, där man vill förhindra att hyresvärdar undviker hyreslagen genom att använda "licenskonstruktioner".

5. Typer av registrerbara leasingar

Enligt Land Registration Act 2002 finns det två typer av registrerbara leasingar: leasingar som kräver registrering och leasingar som inte kräver registrering.

5.1. Leasingar som kräver registrering

Leasingar som har en längd på sju år eller mer måste registreras även om äganderätt till fastigheten inte överförs. Detta innebär att själva leasingavtalet måste registreras för att vara juridiskt bindande.

5.2. Leasingar som inte kräver registrering

Leasingar som har en längd på mindre än sju år räknas som korta leases och behöver inte registreras. Dessa leasingar anses vara giltiga även om de inte är registrerade, men de kommer bara att ha giltighet i rättviseteknisk mening.

6. Formaliteter för att ingå en lease

För att ingå ett leaseavtal måste vissa formella krav uppfyllas enligt lagstiftningen.

6.1. Laglig behörighet

Den som ingår ett leaseavtal måste vara juridiskt behörig, vilket innebär att personen måste vara över 18 år och vara mentalt kapabel att ingå avtal.

6.2. Krav på skriftform

En lease måste normalt vara skriftlig och undertecknad av de behöriga parterna. Vittnen kan också krävas beroende på lagstiftningen i det specifika landet.

7. Skapande och upphörande av en lease

Skapandet och upphörandet av en lease är en process som involverar flera steg. För att skapa en lease måste parterna uppfylla de formella kraven och komma överens om villkoren för avtalet. Upphörandet av en lease kan ske genom att avtalet löper ut, genom ömsesidigt avtal eller genom att en part bryter mot avtalet.

Sammanfattningsvis är en lease en viktig del av UK Property Law som gör det möjligt för personer att använda och njuta av fastigheter under en specificerad period. Genom att förstå karaktärsdragen hos en lease, skillnaderna mellan en lease och ett licens, intentionen att skapa en lease och de formella och lagliga kraven för att ingå en lease blir det möjligt att navigera genom denna komplexa del av fastighetsrätt.