不強制也行？解決爭議的仲裁方案

Table of Contents:

• 1. 摘 要
• 2. 導 讀
• 3. 仲裁的類型
• 3.1 強制性仲裁
• 3.2 自發性仲裁
• 4. 案例研究：強制性還是自發性仲裁？
• 5. 獲得佣金的權益
• 6. 減少風險的方法
• 7. 仲裁中的其他參與方
• 7.1 經紀人/主要負責人仲裁
• 7.2 拍賣人/非會員MLS參與者仲裁
• 8. 自願仲裁
• 9. 敗訴後的上訴
• 10. 解決爭議的其他方式
• 10.1 調解
• 10.2 經紀人協商
• 11. 結語
• 12. 常見問題與解答

摘 要

仲裁是解決房地產交易中爭議的一種方式。在仲裁中，存在強制性仲裁和自發性仲裁兩種形式。在強制性仲裁中，當涉及到經紀人之間的佣金爭議時，經紀人和其所屬機構都必須參與。自發性仲裁則是在雙方都同意參與的情況下進行，常常被視為相對於訴訟過程而言更快速、更廉價的解決方式。透過本文，我們將深入探討這些仲裁形式並提供一些減少風險的方法。

導 讀

房地產交易中的爭議在業界中很常見，特別是有關佣金的爭議。當兩個經紀人爭論誰應該獲得佣金時，仲裁是一種常見的解決方式。仲裁是一種替代性爭端解決程序，通常比訴訟過程更迅速和高效。本文將探討仲裁的不同類型、仲裁程序中的各方參與者以及解決爭議的其他方式。

3. 仲裁的類型

仲裁可以分為強制性仲裁和自發性仲裁兩種形式。在這一部分，我們將深入介紹這些仲裁的不同類型，並討論每種類型的適用情況和程序。

3.1 強制性仲裁

強制性仲裁是指在涉及經紀人間佣金爭議時，參與仲裁的經紀人和他們所屬機構都是強制參與的。這種仲裁形式通常是根據所在地區的法律和規定來確定的。強制性仲裁的目的是避免長時間的訴訟過程，加快解決爭議並確保公平。

3.2 自發性仲裁

自發性仲裁是在雙方都同意參與的情況下進行的仲裁。通常情況下，這種仲裁形式更迅速、更經濟，因為不需要經過長期的訴訟過程。自發性仲裁常被視為一種互利的解決方式，各方可以在仲裁過程中達成協議，以滿足彼此的需求。

4. 案例研究：強制性還是自發性仲裁？

現在，讓我們通過一個案例研究來判斷這個爭議應該屬於強制性仲裁還是自發性仲裁。案例是這樣的：一位買家找到一位經紀人帶他們去看房子。買家告訴經紀人他們之前一直在和另一位許可人合作，但沒有和他們簽署買家代理協議，而且買家目前不在城裡。買家還表示，如果經紀人帶他們看中意的房子，他們會通過這位經紀人提交報價。經紀人帶買家參觀了該房子，並且買家提交了報價，但結果是他們通過另外一位經紀人去完成的。

問題是，這位經紀人是否有權獲得佣金？根據這個案例，這似乎是一個涉及經紀人之間的爭議，因此這應該是一個強制性仲裁，而不是自發性仲裁。這種情況下，經紀人所在的機構會介入處理仲裁，但需要注意的是，經紀人所在的機構可能會根據"爭取原因"來做出最終的裁決。很多時候，買家會承諾與經紀人一起工作，但最終卻選擇與另一位房地產經紀人合作，這就產生了佣金的爭議。

假如經紀人和買家有一份書面協議，並且當經紀人不在城裡時有人替他們代理，那麼經紀人的立場會更好。如果沒有書面協議，就存在風險。雖然"爭取原因"仲裁小組可能會根據足夠的事實做出不同的裁決，但是有一份書面協議可以降低風險。

此外，在一些地區，經紀人並不需要成為該地區的房地產協會會員，只需要成為MLS（房地產交易所）的成員。這意味著即使不是協會的會員，只要是MLS的成員，也可以參與強制性仲裁。

5. 獲得佣金的權益

在仲裁中，經紀人獲得佣金的權益是一個重要的議題。在強制性仲裁中，經紀人必須證明他們是交易過程中的實際引介人。根據引介原因的解釋，這包括確定是否實際參與引介交易的發生，以及該經紀人是否是引介交易的主要原因。

在仲裁過程中，經紀人需要提供相關證據，以證明他們是交易的引介人，這可能包括報價、房屋參觀記錄、買方的口頭陳述等。最終，由仲裁小組根據提供的證據和所在地區的規定來決定佣金歸屬的問題。

6. 減少風險的方法

在參與仲裁過程中，為了降低風險，有幾個方法可以採取：

• 經紀人與買方之間建立書面協議，確定佣金的分配和引介原因。
• 如果經紀人無法親自代理，他們可以委托其他人代替自己。
• 減少與非熟悉經紀人的合作，確保與可以信任的經紀人合作是重要的。

這些方法可以幫助經紀人在仲裁中獲得更好的地位和權益。

7. 仲裁中的其他參與方

仲裁過程可能涉及不同類型的參與方，具體取決於爭議的性質和所在地區的規定。在這一部分，我們將討論涉及的兩個主要參與方：經紀人/主要負責人和非會員MLS參與者。

7.1 經紀人/主要負責人仲裁

經紀人/主要負責人仲裁當涉及到兩個經紀人之間或經紀人和他們所屬機構之間的爭議時，他們所屬的機構將介入處理仲裁。經紀人的行為和佣金歸屬將由仲裁小組來決定，仲裁小組可能會依據所在地區的法律和規定以及引介原因來做出決定。

7.2 拍賣人/非會員MLS參與者仲裁

在一些地區，經紀人不需要成為當地房地產協會的會員，也可以成為MLS的成員。這意味著即使不是協會的會員，只要是MLS的成員，也可以參與強制性仲裁。這種情況下，非會員MLS參與者可以在仲裁中主張他們的權益，並參與解決爭議的過程。

8. 自願仲裁

除了強制性仲裁外，仲裁也可以是一種自願的解決方式。當房地產經紀人和他們的客戶都同意進行仲裁時，這種形式的仲裁就稱為自願仲裁。與自發性仲裁類似，自願仲裁被視為一種比訴訟和強制性仲裁更快速、更低成本的解決方式。

9. 敗訴後的上訴

在仲裁中，一般情況下無法上訴。上訴的範圍非常有限，通常僅限於程序錯誤。在倫不同的倫理聽證會中，由於對標準應用的誤解，可能會發生一些倫理聽證會因程序錯誤而被上訴的情況。但就一般情況而言，在仲裁中無法上訴。你可以認為仲裁結果不公正，但在程序上的錯誤是唯一可以上訴的理由。

10. 解決爭議的其他方式

除了仲裁，還有其他可以解決房地產交易爭議的方式。在這一部分，我們將討論兩種較少對抗性的解決方式：調解和經紀人協商。

10.1 調解

調解是一種比仲裁更為輕鬆的解決方式。在調解中，一位中立的調解人將幫助各方達成協議，目的是找到解決爭議的方法。調解通常是自願的，各方可以在保持較為友好的氛圍下進行對話和協商。調解可以節省時間和金錢，並且保留了各方自主解決問題的能力。

10.2 經紀人協商

有時候，在仲裁或訴訟程序開始之前，兩位經紀人可以進行協商來解決爭議。這是一種比較非正式的方式，經紀人可以通過直接溝通和協商來達成協議。這種方式常常會節省時間和金錢，並且可以避免長期的訴訟過程。

11. 結語

在房地產交易中，爭議是難以避免的。仲裁是一種常見的解決爭議的方式，特別是在涉及佣金的爭議中。通過適當的了解，選擇適合的解決方式，經紀人和客戶可以更好地處理爭議並達成共識。

12. 常見問題與解答

問題1: 能否上訴仲裁結果？

答案: 在一般情況下，仲裁結果是無法上訴的。上訴的可能性非常有限，通常只限於程序錯誤。

問題2: 仲裁相較於訴訟有哪些優勢？

答案: 仲裁相較於訴訟的優勢包括速度更快、成本更低、選擇權更大、和解能力更強。

問題3: 什麼是調解？

答案: 調解是一種比仲裁更輕鬆的解決方式，其中一位中立的調解人幫助各方達成協議。

問題4: 經紀人如何減少仲裁風險？

答案: 經紀人可以通過建立書面協議、委托他人代理和與可信任的經紀人合作來減少仲裁風險。

問題5: 自願仲裁的優勢是什麼？

答案: 自願仲裁相較於強制性仲裁可以提供更大的彈性、更快速、更低成本的解決方式。