不動產交易中的平等利益、合約轉讓和稻草人策略
目錄
I. 了解平等利益的概念
II. 買賣雙方之間的交易
III. 合約的變更與甲方、乙方之身份
IV. 平等利益的意思
V. 合約的轉讓
VI. 收購者與被收購者之身份變化
VII. 房地產合約的轉讓限制
VIII. 房地產合約的有效性
IX. 平凡人的運用：稻草人策略
X. 影視業中的稻草人策略運用
XI. 平等利益的適用範疇：租賃合約與其他合約
XII. 深入了解稻草人策略
了解平等利益的概念
在今天的影片中，我們要討論的概念是「平等利益」。這是您需要為不動產執照考試做準備的概念，同時也是成為不動產專業人士所必須瞭解的內容。平等利益這個概念是不動產專業人士日常工作中的一部分。最常見的情況是在買方和賣方之間的交易中。讓我們來看看這個概念。
買賣雙方之間的交易
在一筆典型的交易中，我們有賣方和買方。在之前的影片中，我們討論過這個問題，該影片的標題是「合約的當事人」，我會在視頻描述中留下一個鏈接。不動產合約的當事人會隨著交易進程的不同而變化。舉個例子，當我們進行談判時，買方是出價者，他們提出出價，賣方是受僱者，因為他們接收了出價。一旦交易達成並簽署了購房協議，那麼賣方在法律上就成為了被稱為「讓與人」的人，買方則在法律上被稱為「受讓人」。
平等利益的意思
好了，這種情況發生在合約簽署後的交易日期到交易完成日期之間。在這段期間，買方擁有所謂的平等利益。而賣方則是合法的產權持有人。要記住，不動產中的產權意味著所有權，所以賣方擁有實際所有權。但在未來的幾周或幾個月內，與購房合同簽署的買方也擁有該物業的法定利益，我們該怎麼稱呼這個利益呢？我們必須給它一個名字，那就是「平等利益」。這也是我們經常見到的平等利益的概念。
合約的轉讓
接下來，我想談談「合約的轉讓」，因為這涉及到這個概念。我們知道買方有平等利益，這意味著在這份購房合同中的某個未來時刻，他們將完成交易並成為實際的產權持有人。但假設買方不會成為實際的產權持有人。讓我舉個例子。擁有平等利益的受讓人可以將這一利益轉讓給其他人，這就是所謂的「合約的轉讓」。
好了，當發生這種情況時，現在是受讓人的買方因為他們擁有平等利益，他們的名字會改變，他們成為了轉讓人（assignor），而這個人（assignee）則成為了轉讓受讓人。所以我們在購房合同中有讓與人（grantor）、受讓人（grantee），還有擁有平等利益的受讓人將其平等利益轉讓給其他人。現在理解在這種情況下，除了上市合同，每個不動產合同都可以轉讓，除非合約明確禁止。這意味著購房合同、租賃協議、抵押貸款和選擇權都是可以轉讓的不動產合同。
轉讓受讓人（assignee）負責履行購房合同的條款。這並不是重新談判合同條款的機會。所以，再次強調，除非購房合同明確說明合同不可轉讓，否則讓與人（grantor）無權阻止受讓人（grantee）將合同轉讓給其他人。請記住，官方術語會更改，所以一旦發生轉讓，受讓人（grantee）或買方將被稱為轉讓人（assignor），而接受合同的一方則稱為受讓受讓人（assignee）。
為什麼這很重要？讓我舉個例子來說明這一點。假設華倫·巴菲特（Warren Buffett）想買您的房子。你擁有一間位於第二大街和馬恩街交界處的小房子，實際市值為5萬美元。如果你知道華倫·巴菲特想要買你的房子，那麼你的財產價值會變成多少呢？如果你突然知道華倫·巴菲特想要買你的房子，你會想要2、3、4百萬美元。但事實上，華倫·巴菲特只希望支付公平市價，所以他可以使用一種稱為稻草人策略的過程來實現這一點，讓我來給您演示一下。
我們知道最終的買家或轉讓受讓人將是華倫·巴菲特。當然，華倫·巴菲特不會親自去詢問，因為那個5萬美元的房子，房主肯定會要求30到40萬美元。所以他讓他的司機湯姆（Tom）假扮買家，去找賣方說：“我想買你的房子，我願意按公平市價支付5萬美元。”賣方除了湯姆之外，根本不認識其他人。所以他們簽署了一份購房協議，達成了協議。協議達成後，湯姆成為受讓人，並且該合同可轉讓，然後湯姆立即將合同轉讓給華倫·巴菲特。賣方對此無能為力，除非合約中明確說明不可轉讓。現在，華倫·巴菲特無法更改合約條款。所以，也許合約規定了5萬美元的現金交易，14天內成交。華倫·巴菲特必須遵守購房合同的所有原有條款。這就是一個轉讓的例子，也是人們可能使用稻草人策略的情況之一。现在人們在好莱坞等地方经常使用稻草人策略，因为同样的概念适用于那里。如果你知道布拉德·皮特想买你的房子，房价突然超过了市价。这就是为什么人们使用它们的原因，也是它们被允许的原因之一。
如果你想更多地了解轉讓，比如租賃轉讓等等，請查看這裡的視頻。
重點摘要：
- 平等利益是不動產交易中常見的概念，指的是買方在合約簽署後到交易完成之間的期間擁有的法定利益。
- 合約的轉讓是指買方將其平等利益轉讓給其他人的行為，這需要合約中未明確禁止轉讓的情況下才能進行。
- 在轉讓中，賣方無法阻止買方將合同轉讓給其他人，但轉讓人必須遵守原始合同的條款。
- 稻草人策略是一種運用合法轉讓的方法，用於在人們知道某個名人或有影響力的人物有意購買房產時，以公平市價進行交易。
常見問題解答
問：不動產合同中有哪些可以轉讓的項目？
答：除了上市合同以外，幾乎所有種類的不動產合同都可以轉讓，包括購房合同、租賃協議、抵押貸款和選擇權等。
問：轉讓人和受讓人之間的法律關係是什麼？
答：轉讓人是原始買方，具有平等利益，在轉讓合同中將其平等利益轉讓給受讓人。受讓人將成為最終的買方，負責履行轉讓合同的條款。
問：稻草人策略在不動產交易中合法嗎？
答：是的，只要合同未明確禁止轉讓，稻草人策略是合法的，在許多情況下被廣泛使用，特別是在高價值的不動產交易中。
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