了解「NNN」一切事情（三重淨租金租賃和投資簡介）
目錄
- 三重淨租金的含義（H2）
- 三重淨租金是什麼（H3）
- 三重淨租金的用途（H3）
- 三重淨租金的三種費用（H2）
- 通用區域維護（H3）
- 物業稅（H3）
- 建築保險（H3）
- 三重淨租金的房東責任（H2）
- 房東支付抵押貸款（H3）
- 房東保養建築（H3）
- 房東監管通用區域維護（H3）
- 三重淨租金的租戶責任（H2）
- 三重淨租金的應用場景（H2）
- 三重淨租金的計算方法（H2）
- 估計通用區域維護費用（H3）
- 年度物業稅和建築保險（H3）
- 根據建築總面積計算（H3）
- 不同類型的凈租金（H2）
- 絕對淨租金（H3）
- 單網和雙網租約（H3）
- 三重淨租金（H3）
- 投資三重淨租金物業（H2）
- 三重淨租金投資的優點（H3）
- 三重淨租金物業的稅收和融資優勢（H3）
- 尋找三重淨租金物業的方法（H3）
三重淨租金的含義
三重淨租金是什麼
在商業房地產中，"三重淨租金"是一個常用術語，您可能在租賃或投資商業房地產時遇到過。但實際上，這個術語是什麼含義呢？"三重淨租金"（常簡寫為NNN）是一種租賃結構，租戶或被租戶同意支付與物業運營相關的額外費用，包括共用區域維護費用、物業稅和建築保險費用。這些額外費用，也就是三個網（nets）中的每一個，通常被稱為"額外租金"。額外租金通常以月租的形式支付，除了基本租金以外。三重淨租金租賃模式最常見於零售房地產，但也可以應用於工業和辦公租賃。
三重淨租金的用途
三重淨租金的主要目的是將物業的營運費用轉嫁給租戶。這樣可以使房東免除支付維護共用區域、物業稅和建築保險等費用的責任，並將這些費用轉嫁給實際使用物業的租戶。這樣做不僅可以降低房東的開支，還可以提高物業的現金流量和經濟效益。對於租戶而言，三重淨租金租約可以提供更大的財務透明度，因為他們可以提前了解並預算這些額外費用。此外，租戶可以有更大的自主權和控制權，可以自行管理和維護租賃空間，以符合其特定需求和品牌形象。
三重淨租金的三種費用
三重淨租金的其中三個網（nets）分別是共用區域維護、物業稅和建築保險費用。讓我們一一來看看這些費用的含義和作用。
通用區域維護
通用區域維護（CAM）是指租戶向房東支付的額外租金，用於支付物業的共用區域的維護費用。共用區域是指物業的非專屬區域，所有租戶都可以使用，包括但不限於物業管理、停車場、景觀、走廊、電梯、大廳、共用衛生間和安全設施等。通用區域維護費用的支付通常基於租戶使用的場所的使用面積比例。
物業稅
物業稅是由當地政府徵收的稅款，通常基於物業的估價。徵收的稅款通常用於支持社區的安全、學校、基礎設施和其他公共項目。在三重淨租金結構中，租戶需要支付相應比例的物業稅款。
建築保險
建築保險是由房東持有的一種保險政策，用於支付物業結構因損壞或被盜而需要修理或更換的財務費用。這種保險的範圍包括屋頂、地板、牆壁，以及廚房等固定設備或永久附屬設施。在三重淨租金結構中，房東負責支付建築保險費用。
三重淨租金的房東責任
在三重淨租金租賃結構中，房東的責任主要取決於具體的租賃安排。以下是房地產種類的廣泛概述。
房東支付抵押貸款
三重淨租金租賃結構傾向於更多地優惠於房東，因為他們不需要承擔物業的所有費用。然而，房東通常需要支付抵押貸款以及維護物業的結構方面的責任，包括基礎、結構性牆壁和屋頂等。這一責任通常由房東或其代表（通常是物業管理公司）負責，他們負責監管物業的通用區域維護，例如確保草地整潔且具有良好的外觀，以及在結冰期間在人行道上鋪鹽。
房東保養建築
房東通常負責維護物業的結構方面，例如修理和更換需要修復或被盜的部分。這包括屋頂、地板、牆壁和廚房等固定設備。通過這種安排，房東可以確保物業的整體結構和外觀良好，從而為租戶提供一個適合經營業務的環境。
房東監管通用區域維護
房東或其代表（通常是物業管理公司）還負責監管物業的通用區域維護，這包括通過確保園區整潔、修剪整齊且表現良好，以及在結冰期間在人行道上鋪鹽等措施。這些措施有助於提供一個舒適和安全的環境，使租戶和其客戶感到舒適和受保護。
三重淨租金的租戶責任
在三重淨租金租約結構中，租戶負擔了大部分費用，特別是與物業有關的費用。幸運的是，除非租約是絕對淨租金租約（我們將在下面的不同類型的淨租金一節中進一步討論），租戶只需要支付這些費用，而不需要實際進行物業的維護。
租戶支付三種費用
根據三重淨租金結構，租戶需要支付共用區域維護、物業稅和建築保險等三種費用。租戶還需要支付與其對租賃場所的使用直接相關的其他費用，例如水電費用。此外，租戶也不需要支付物業的結構方面的維護費用，因為這是房東的責任。
租戶不負責保養
在三重淨租金租約結構中，租戶不需要負責物業的保養。這意味著租戶不需要維護建築的結構方面，也不需要決定何時支付物業稅或維護建築保險。這樣的結構使得租戶能夠專注於其業務運營，而不需要花費時間和資源來管理和維護物業。
三重淨租金的應用場景
三重淨租金租約結構通常在零售業中被使用，但也可以在任何商業房地產中找到，尤其是當租戶擁有自己的私人空間時。房東之所以偏好使用這種租約結構，是因為它可以減輕共用區域維護、物業稅和建築保險等負擔，並將這些費用轉嫁給實際使用物業的租戶。然而，實際上，也有租戶喜歡這種結構。例如，星巴克就經常簽訂一種"絕對淨租金"租約，他們對三重淨租金費用和建築結構負責。他們這樣做的原因是它給了他們完全的控制權，能夠保持物業的美觀和狀態，從而保護他們的品牌形象。
三重淨租金的計算方法
對於房東和租戶來說，了解三重淨租金費用的計算方法非常重要。這些費用是額外租金的一部分，並不是成為房東的利潤中心。房東只是根據實際支出將這些費用按比例轉嫁給租戶。
三重淨租金的計算是通過將估計的共用區域維護費用、年度物業稅和建築保險費用相加，然後除以建築的總平方英尺數。這個數字將按每平方英尺的基礎向租戶收取額外租金。例如，如果一個購物中心的總年度三重淨租金費用估計為10萬美元，而物業的總面積為2萬平方英尺，那麼租戶將支付每平方英尺5美元的額外租金。
需要注意的是，我們剛才提到的費用是估計值。為什麼這個數字是一個估計值呢？因為共用區域維護不是一個固定的費用，還涉及很多因素，例如景觀的維護、電費費用的波動以及由於雪或冰而需要鋪鹽停車場等意外費用。因此，房東會根據前一年的數字提供給租戶一個估計的三重淨租金費用，這通常足夠接近實際費用。每年結束時，租戶和房東可以審核這些費用，以確定是否有過多或過少收費，並作適當調整。
不同類型的淨租金
淨租金有不同的類型，並且常常會被混淆或混合在一起。儘管每種類型對租戶負責的程度有所不同，但都對租戶增加了責任。
絕對淨租金
絕對淨租金是商業房地產投資者可能擁有的最被動的投資之一。這種租約通常適用於單獨租賃的建築物，例如波納拉麵或達美樂等企業，租戶不僅需要支付共用區域維護費用、物業稅和建築保險費用，還需要維護物業的結構。這種投資對租戶和房東都有利，因為租戶有能力維護物業以符合品牌標準，而房東只需要收取租金。
開發商通常專門為一個租戶興建一個建築物，並簽訂長期租約，通常為10到20年以上。在絕對淨租金租約中，租戶接管了一座全新的建築物，因此他們知道只要他們維持物業，他們的費用就會降低，而開發商則根據租約價值的資本化利率出售物業。
單網和雙網租約
單網和雙網租約在絕對淨租金和三重淨租金之外並不常見，但在某些情況下也可能遇到。在單網或雙網租約中，租戶通常需要支付物業稅和/或建築保險，而房東負責維護共用區域。然而，這些型號可以有很多變化，可能只包括其中一個或兩個網中的任何一個。這種租約結構通常在新建設項目中出現，房東在這種情況下具有建築物的構造保證，限制了他們對維護費用的責任。在工業物業中也可以找到這種租賃型式，因為共用區域的維護費用較少。
三重淨租金
三重淨租金是所有淨租金類型中最常見的一種，它可以在購物中心、單一租戶建築等各種商業房地產中找到。在三重淨租金結構中，租戶需要支付共用區域維護、物業稅和建築保險，以及與他們使用物業相關的任何其他費用，例如公用事業費用。租戶通常需要負責自己的暖通空調設備和櫥窗等，但通常不需要維護物業的結構。
投資三重淨租金物業
三重淨租金物業是全國各地投資者最喜愛的物業之一。這些租約的費用負擔遠低於其他租賃結構，而且對日常運營的責任也比較少。投資者結合各個市場進行投資，即使他們不住在那裡，也能輕鬆管理這些租約。
三重淨租金租約作為一種類似於債券的投資，通常以信用租戶的形式提供，租戶的信用與投資的整體價值有直接關系，因為它們支付租金的風險。房東每月從租戶那裡收到租金，同時房地產持續增值，為投資者提供了通脹保護。通常通過預先協商的漲租方式提供這種投資的數量化預測，這種投資還提供了許多稅收方面的好處。雖然三重淨租金租賃可以像債券一樣對待，但它們仍然是商業房地產投資，因此可以像任何其他收入產生的物業一樣進行折舊。作為投資者，當您出售該資產時，您將需要支付任何折舊的成本，但您可以通過利用1031交換將資本利得稅推遲到以後，並將資本投入到另一種類的物業中。您可以在這裡查看有關1031交換的一切信息。
由於三重淨租金租賃可以進行再融資，所以您也有能力從貸款中扣除任何利息支付。尋找下一個投資物業可能是整個過程中最困難和令人沮喪的部分，所以您可以在這裡查看我展示的找到非市場交易的最佳方法的視頻。
FAQ
Q: 三重淨租金租約更適合哪些類型的租戶？
A: 三重淨租金租約可以適用於各個行業的租戶，但最常見的是零售業。它也可以在工業和辦公租賃中找到。
Q: 三重淨租金租約對租戶有什麼好處？
A: 三重淨租金租約使租戶能夠預算和控制額外費用，並專注於業務運營，而不需要管理和維護物業。
Q: 怎麼計算三重淨租金費用？
A: 三重淨租金費用是根據估計的共用區域維護費用、年度物業稅和建築保險費用相加，然後除以建築的總平方英尺數計算得出的。
Q: 三重淨租金與絕對淨租金有什麼區別？
A: 三重淨租金租約要求租戶支付額外費用，例如共用區域維護費用、物業稅和建築保險費用，而絕對淨租金租約要求租戶承擔更多責任，包括負責維護物業的結構。
Q: 三重淨租金物業的投資好處是什麼？
A: 三重淨租金物業的投資可以提供穩定的現金流量、通脹保護和多種稅收優惠。這些投資通常由信用租戶提供，並且具有低風險特性。
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