離婚保住房子的秘訣

離婚保住房子的秘訣

目錄

• 💔 第一步：估算房子的價值
• 💔 第二步：計算房屋的權益
• 💔 第三步：支付買斷款項
• 💔 第四步：考慮其他資產
• 💔 第五步：能否負擔得起抵押貸款
• 💔 第六步：租房與買房的成本比較
• 💔 第七步：共同擁有房屋的選項
• 💔 第八步：尋求專業建議

💔 如何在離婚時保住房子？

在離婚過程中，如何在財務分析師（CDFA）的指導下保住房子是我從客戶那裡聽到的最常見問題之一。那麼，讓我們一起來分析一下，當客戶在試圖確定是否能保住房子時，我們會做些什麼。假設有一個妻子希望留在房子裡，她的孩子尚未從高中畢業。假設妻子只有兼職工作。那麼，我們首先要做的就是估算房子今天的價值。我們可以使用Zillow、Redfin等網站的數據來作為起點，但這些價值估算不是很準確，只是一個良好的起點。在整個過程中，您可能需要向房地產經紀人獲取市場相關資料或進行房屋估價。假設這所房子的價值為120萬美元。然後，我們要看一下在這所房子上所欠的款項，不僅僅是首要抵押貸款。還有一個房屋產權信貸（HELOC）嗎？是否有房屋產權貸款？是否還有太陽能貸款？假設在這種情況下，只有一個首要抵押貸款，並且該抵押貸款上還欠30萬美元。那麼，權益額就是900,001.2萬美元減去30萬美元得到的90萬美元。如果妻子想保留這所房子，她必須向丈夫支付45萬美元的買斷款。為什麼他要接受低於這個價格的買斷款呢？可能會涉及一些相關的費用，比如不需要支付經紀費用，也不需要為房子做準備等等。但就目前而言，我們的討論尚在房屋的權益範圍內，那就是45萬美元。不僅如此，她還要付清房屋上的30萬美元抵押貸款。這意味著儲屋的人需要把這個抵押貸款轉為他自己名下的，這個抵押貸款可能是他倆的共同負擔，並且還要再支付給他45萬美元。好了，這是可能的嗎？讓我們看看還有哪些其他資產。根據加利福尼亞州的法律，那裏會有共同財產，也可能有你們婚姻中的個人財產。因此，讓我們假設沒有個人財產，一切都是共同財產。那麼，除了這所房子以外，如果沒有價值90萬美元的其他資產，這就會很有挑戰，因為假設唯一的其他資產是價值90萬美元的退休賬戶。通常情況下，如果將所有資產均分，每個人都將從這些退休賬戶中得到四十五萬美元。那麼，其中一種選擇就是妻子保留這所房子，並且丈夫保留所有的退休資產，這樣房屋的權益就是九十萬美元，退休賬戶的價值也是九十萬美元。嗯，這只是一個非常簡單的例子。但我們需要記住，在一般情況下，房屋中的每一美元的權益價值通常都高於退休賬戶中每一美元的價值，特別是對於那些使用預稅金進行的退休資金。因為當在退休時提取這些資金時，將需要支付聯邦和州收入稅。當然，這只是我們分析中考慮的一種情況，還存在其他各種不同的情況，比如羅斯IRA等。不過，不是所有資產的淨值都是相同的，這點很重要。不過，假設妻子說：“沒問題，你保留所有退休資產，我保留這所房子。”那怎麼辦呢？我們要如何處理那30萬美元的抵押貸款呢？如果她將丈夫從房屋產權中移除，他將不再承擔這個抵押貸款，然後她必須將這個抵押貸款轉移到自己的名下。這可能有點令人沮喪，因為現在的利率比過去幾年高，這意味著您可能需要將一個利率為2.75%或3%的抵押貸款重新貼換成一個利率更高的抵押貸款。那麼，這需要什麼步驟呢？還記得我們提到過，妻子只是兼職，她的收入是否足夠讓貸款機構給她貸款30萬美元呢？也許有，也許沒有。但我們可以考慮是否有關於孩子和/或配偶支持的安排？如果孩子未滿18歲，可能可以獲得兒童撫養費，如果丈夫的收入較高，可能還可以獲得一段時間的配偶支持。如果我們可以在與丈夫進行調解或與丈夫的律師進行合作方面達成共識，也許妻子的兼職收入，加上兒童和配偶的支持，將被認為是符合資格的收入，可以使她有能力將該抵押貸款轉移到自己的名下。如果可以實現這一點，那麼她就可以繼續支付房屋貸款，並且沒有其他資產。這可能會成為財務策劃師和離婚財務策劃師的問題，因為這對我來說是一個令人擔憂的問題。現在，讓我們假設這種情況相當常見：這所房子實際上是他們唯一的資產，他們在退休方面沒有多少積蓄，債務壓力也相對較大。在這種情況下，妻子是否能保住這座房子呢？請記住，她欠了丈夫45萬美元。所以她可能通過換成一個現金提取貸款的方式來解決這個問題，這樣她就不再需要考慮30萬美元的抵押貸款。但是，能否重新貸款並擁有一筆75萬美元的貸款，來支付原有的30萬美元抵押貸款和45萬美元的買斷款呢？也許確實很難符合資格，以獲得一筆75萬美元的貸款。這就是我們要思考的一些問題。現在，那些希望保留住房的人常常會提出的一個異議是，Laurie，我們支付的房租如此之高，而你卻在支付貸款，你並沒有為未來建立任何權益。他們通常將租金與房貸的本金和利息相比較。他們沒有考慮到稅款、房屋保險等費用。而且他們真誠地沒有考慮到維修費用。我知道擁有一所房子是多麼昂貴的，當房屋出現問題時，需要維修和維護。此外，一般情況下，租房的話，水電費用可能會稍高於租房期間，因為房東在租售時應該要承擔大部分維護費用。所以當你試圖用租房成本與帶有貸款的購房成本進行理性比較時，情況可能並非完全如此。人們經常談論他們因抵押貸款而獲得的扣除。好吧，現在，您應該知道，過去幾年中，稅收法律有所不同。由於標準扣除額比過去高，特別是如果您以家庭戶主的身份申報，並且至少有一個受扶養人，您可能會發現，標準扣除額比按揭利息和財產稅的細項扣除提供了更大的減免。財產稅仍然被限制在1萬美元。在支付國家所得稅方面，您可能會支付這麼多稅款。這被稱為"SALT"限制，但不要陷入很多細節中去。這是我們分析的一些內容。租房是否真的更貴呢？好了，但是假設您還是不想賣房子。是否有辦法讓您和您的配偶協商共同擁有房屋一段有限的時間呢？例如，Johnny現在16歲，兩年後將去上大學。也許在這段時間內，您和您的配偶可以共同擁有這所房子，直到Johnny上大學，然後您可以將房屋列出待售。在這種情況下，與一位CDFA（認證的離婚財務策劃師）合作非常重要，以確定這樣的安排究竟如何運作。您和妻子將分擔哪些費用？丈夫是否仍然支付房貸，是否支付給她的支持，而她支付房貸。但是在短期內共同擁有這所房子至少可以避免重新貸款的問題。我見過很多夫妻這樣做，他們將在他們的婚姻協議中達成一項規定，即他們共同擁有這所房子，直到某個特定的日期，例如某年某月某日，到達這個日期時，房屋的佔用人必須將該房屋的抵押貸款重新貸款到自己的名下，或者必須將房屋列出待售。我希望這些信息能為您提供一些有關如何分析以及是否能夠保住家庭的見解。如果您在加利福尼亞州，並且正在進行離婚程序，請隨時與我聯繫，我將提供免費咨詢服務。我是Laurie，提供指導的專家。如果您住在加利福尼亞以外的地方，我建議您前往IDFA網站，並搜索在您所在州的CDFA。IDFA是離婚財務策劃師學會的簡稱。