Тройные нето-арендные платежи: все, что вам нужно знать

Содержание

1. Введение
2. Что такое тройные нето-арендные платежи?
3. Понятие платежей за общее содержание
4. Налоги на собственность
5. Страхование зданий
6. Обязанности арендодателя и арендатора
7. Как рассчитываются тройные нето-арендные платежи?
8. Различные типы нето-арендных платежей
9. Инвестирование в тройные нето-объекты
10. Преимущества и недостатки тройных нето-арендных платежей
11. Заключение

Введение

Когда дело доходит до аренды или инвестирования в коммерческую недвижимость, вы, возможно, столкнулись с термином "тройные нето-арендные платежи". Но что это на самом деле означает? В коммерческой недвижимости много своего жаргона, и для новичков это может быть непросто. В этом полном руководстве мы расскажем вам все, что вам нужно знать о тройных нето-арендных платежах.

🏢 Что такое тройные нето-арендные платежи?

Тройные нето-арендные платежи, часто сокращаемые как NNN, представляют собой тип арендной структуры, при которой арендатор соглашается платить дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К таким расходам могут относиться эксплуатация общих территорий, налоги на собственность и страхование здания. Тройные нето-арендные платежи наиболее часто встречаются в розничной недвижимости, но также могут использоваться в промышленном и офисном арендном бизнесе. Существует несколько различных типов нето-арендных платежей, каждый из которых накладывает на арендатора различную степень ответственности за расходы, связанные с недвижимостью.

🏢 Что такое тройные нето-арендные платежи?

Тройные нето-арендные платежи, часто сокращаемые как NNN, представляют собой тип арендной структуры, при которой арендатор соглашается платить дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К таким расходам могут относиться эксплуатация общих территорий, налоги на собственность и страхование здания. Тройные нето-арендные платежи наиболее часто встречаются в розничной недвижимости, но также могут использоваться в промышленном и офисном арендном бизнесе. Существует несколько различных типов нето-арендных платежей, каждый из которых накладывает на арендатора различную степень ответственности за расходы, связанные с недвижимостью.

🏢 Что такое тройные нето-арендные платежи?

Тройные нето-арендные платежи, часто сокращаемые как NNN, представляют собой тип арендной структуры, при которой арендатор соглашается платить дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К таким расходам могут относиться эксплуатация общих территорий, налоги на собственность и страхование здания. Тройные нето-арендные платежи наиболее часто встречаются в розничной недвижимости, но также могут использоваться в промышленном и офисном арендном бизнесе. Существует несколько различных типов нето-арендных платежей, каждый из которых накладывает на арендатора различную степень ответственности за расходы, связанные с недвижимостью.

Что такое платежи за общее содержание?

Платежи за общее содержание (CAM) представляют собой дополнительные арендные платежи, взимаемые арендаторами у арендодателей для покрытия расходов, связанных с обслуживанием общих площадей недвижимости. Общие площади - это пространства, используемые неисключительным образом всеми арендаторами недвижимости, включая, но не ограничиваясь, управление недвижимостью, автостоянки, благоустройство территории, коридоры, лифты, вестибюли, общие ванные комнаты и системы безопасности.

Налоги на собственность

Налоги на собственность взимаются местными правительствами на основе оценочной стоимости недвижимости. Собранный налог обычно используется для поддержки общественной безопасности, школ, инфраструктуры и других общественных проектов. В рамках тройных нето-арендных платежей налоги на собственность являются дополнительными расходами, которые арендатор соглашается оплатить, помимо базовой арендной платы.

Страхование зданий

Страхование здания - это страховая политика, заключенная арендодателем для покрытия финансовых затрат по ремонту или замене, в случае необходимости, структуры недвижимости в случае физического повреждения или кражи. Это покрытие включает крышу, полы, стены, а также встроенные или постоянные элементы оборудования, такие как кухня.

Обязанности арендодателя и арендатора

Обязанности арендодателя и арендатора при тройных нето-арендных платежах будут зависеть от степени структуры такого договора. Вот краткий обзор обязанностей каждой стороны.

Обязанности арендодателя:

• Оплата ипотеки
• Ведение текущего ремонта здания
• Обслуживание общих территорий

Обязанности арендатора:

• Оплата доли расходов на содержание недвижимости
• Оплата налогов на собственность
• Оформление страхового полиса на здание

Как рассчитываются тройные нето-арендные платежи?

Важно, чтобы как арендодатели, так и арендаторы понимали, как рассчитываются тройные нето-арендные платежи. Эти платежи представляют собой форму дополнительной арендной платы и не являются центром прибыли для арендодателя. Арендодатели просто передают эти расходы арендаторам по мере их получения.

Тройные нето-арендные платежи рассчитываются путем сложения ожидаемых расходов на содержание общих территорий, налогов на собственность и страхования здания. Это число затем делится на общую площадь здания и предоставляется арендаторам на ежеквартальной основе.

Различные типы нето-арендных платежей

Существуют различные типы нето-арендных платежей, которые часто путают или объединяют друг с другом. Каждый тип предоставляет арендатору разную степень ответственности за расходы. Вот несколько из них:

Абсолютно нето-арендные платежи:

Абсолютно нето-арендные платежи представляют собой наиболее пассивные инвестиции в коммерческую недвижимость. При таком типе аренды арендатор полностью отвечает за содержание общих территорий, налоги на собственность и страхование здания, а также за содержание структурных элементов недвижимости. Эта форма инвестиций выгодна и для арендатора, и для арендодателя, поскольку арендатор имеет возможность поддерживать недвижимость в соответствии со стандартами своего бренда, а арендодатель просто получает арендные платежи.

Нето-арендные платежи с одной и двойной ответственностью:

Однопозиционные и двухпозиционные нето-арендные платежи не так распространены, как абсолютные или тройные, но их можно найти при поиске соответствующих инвестиций. В случае нето- или двоеточечного платежа арендатор обычно несет расходы на налоги на собственность или страхование здания, в то время как арендодатель обслуживает общие площади. Однако существует множество вариаций этого типа аренды, включая любое из перечисленных выше платежей. Такая структура платежей может быть применима для новых строительных проектов, где арендодатель обеспечен гарантией застройщика на крышу и структурные элементы, что ограничивает его обязанности по содержанию.

Тройные нето-арендные платежи:

Тройные нето-арендные платежи являются наиболее распространенными среди всех типов нето-арендных платежей. Они могут встречаться в торговых центрах, зданиях с одним арендатором и многом другом. В рамках тройного нето-арендного договора арендатор несет расходы на содержание общих территорий, налоги на собственность и страхование здания наряду с другими расходами, непосредственно связанными с его использованием данного помещения, такими как коммунальные услуги. Арендаторы часто несут ответственность за свои собственные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также за фасады, но обычно не отвечают за структурные аспекты недвижимости.

Инвестирование в тройные нето-объекты

Тройные нето-объекты являются одними из самых популярных инвестиций для инвесторов по всей стране. Во-первых, обязательства по расходам в них намного меньше, чем у других типов арендного договора. Они также несут меньше ответственности за повседневные операции. Благодаря такой структуре арендодатели могут инвестировать в рынки, в которых они не проживают. Тройные нето-арендные платежи по сути являются инфляционно-защищенными облигациями, обычно гарантированными кредитным арендатором. Кредитный рейтинг арендатора имеет прямое влияние на общую стоимость инвестиции, исходя из риска, который он представляет для выполнения или невыполнения арендных платежей. Владельцы недвижимости получают ежемесячные арендные платежи от арендаторов, пока недвижимость растет в цене и обеспечивает инвестора защиту от инфляции, обычно путем предварительно договоренных повышений арендной платы. Такой тип инвестиций также предоставляет ряд налоговых льгот. Хотя тройные нето-арендные платежи могут рассматриваться как облигации, они по-прежнему являются коммерческими недвижимыми инвестициями и, следовательно, могут быть амортизированы, как и любая другая доходная недвижимость. Как инвестор, вы должны будете выплатить всю амортизацию при продаже актива, но вы можете отложить уплату налога на прибыль от продажи, воспользуйтесь 1031 обменом и вложите эти средства в другую недвижимость по вашему выбору.