Alles über NNN - Das Geheimnis des Triple Net-Leasings enthüllt
📖 Inhaltsverzeichnis:
- Was bedeutet Triple Net?
- Die drei Netze
- 2.1 Gemeinsame Flächenwartung
- 2.2 Grundsteuer
- 2.3 Gebäudeversicherung
- Verantwortlichkeiten unter einem Triple Net-Leasing
- 3.1 Vermieterverantwortlichkeiten
- 3.2 Mieterverantwortlichkeiten
- Wann wird eine Triple Net-Leasingstruktur verwendet?
- Berechnung der Triple Net-Ausgaben
- Verschiedene Arten von Netto-Mietverträgen
- 6.1 Absolute Netto-Miete
- 6.2 Einzel- und Doppelnetto-Miete
- 6.3 Triple Net Lease
- Investition in Triple Net-Immobilien
🏢 Was bedeutet Triple Net?
Egal, ob Sie gewerbliche Immobilien leasen oder investieren wollen, Sie sind wahrscheinlich schon auf den Begriff "Triple Net" gestoßen. Aber was bedeutet das eigentlich? Die gewerbliche Immobilienbranche ist voll von Fachjargon, was es schwer macht, am Ball zu bleiben, wenn Sie neu im Spiel sind. Deshalb bieten wir Ihnen hier einen umfassenden Leitfaden, der alles erklärt, was Sie über Triple Net wissen müssen.
🌐 Die drei Netze
2.1 Gemeinsame Flächenwartung
Gemeinsame Flächenwartung (CAM) bezeichnet die zusätzlichen Mietkosten, die von den Mietern gezahlt werden, um die Kosten für den Betrieb und die Wartung der gemeinsamen Bereiche der Immobilie zu decken. Diese gemeinsamen Bereiche sind Räume, die von allen Mietern der Immobilie auf nicht-exklusiver Basis genutzt werden und dazu gehören, aber nicht beschränkt sind auf:
- Eigentumsverwaltung
- Parkplätze
- Landschaftsgestaltung
- Flure
- Aufzüge
- Empfangsbereiche
- Gemeinschaftsbäder
- Sicherheit
2.2 Grundsteuer
Grundsteuern werden von den örtlichen Behörden erhoben und basieren in der Regel auf dem geschätzten Wert einer Immobilie. Die erhobene Steuer wird in der Regel dazu verwendet, Gemeinschaftssicherheit, Schulen, Infrastruktur und andere öffentliche Projekte zu finanzieren.
2.3 Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung ist eine vom Vermieter abgeschlossene Versicherungspolice, die die finanziellen Kosten für Reparaturen oder Ersatzmaßnahmen bei physischen Schäden oder Diebstahl an der Immobilienstruktur abdeckt. Diese Deckung umfasst das Dach, Böden, Wände sowie alle eingebauten oder festen Einrichtungen wie eine Küche.
⚖️ Verantwortlichkeiten unter einem Triple Net-Leasing
Die Verantwortlichkeiten von Vermieter und Mieter in einem Triple Net-Leasing hängen vom genauen Leasingvertrag ab. Hier ist ein grober Überblick über die Verantwortlichkeiten beider Parteien:
3.1 Vermieterverantwortlichkeiten
Triple Net-Leasingstrukturen sind stark zugunsten des Vermieters, da sie nicht für die Kosten des Besitzes oder des Betriebs der Immobilie verantwortlich sind. Allerdings sind Vermieter oft für die Zahlung einer Hypothek und die Instandhaltung der strukturellen Aspekte der Immobilie verantwortlich, einschließlich der Grundlage, der strukturellen Wände und des Dachs. Der Vermieter oder sein Vertreter, der oft eine Immobilienverwaltungsgesellschaft ist, ist für die Überwachung der gemeinsamen Flächenwartung der Immobilie verantwortlich. Dazu kann gehören, sicherzustellen, dass das Grundstück sauber, gepflegt und präsentabel ist, sowie das Salzen von Gehwegen vor oder während eines Frosts.
3.2 Mieterverantwortlichkeiten
Mieter tragen die Mehrheit der Kosten bei einem Triple Net-Leasing. Glücklicherweise sind sie in der Regel nicht für die eigentliche Durchführung der Wartung der Immobilie verantwortlich, sondern nur für die Bezahlung dieser Kosten. Mieter müssen sich auch nicht darum kümmern, wann sie Grundsteuern zahlen oder eine Gebäudeversicherung abschließen müssen. Triple Net-Leasingverträge bedeuten, dass Mieter für ihren Anteil an den Betriebskosten der Immobilie zahlen müssen. Wann wird eine Triple Net-Leasingstruktur verwendet?
🏪 Wann wird eine Triple Net-Leasingstruktur verwendet?
Wie bereits erwähnt, werden Triple Net-Leasingstrukturen oft im Einzelhandel, können aber auch in der Industrie- und Bürovermietung verwendet werden. Es gibt mehrere Gründe, warum Vermieter diese Art der Vermietungsstruktur bevorzugen. Sie entledigen sich der Verantwortung für gemeinsame Flächenwartung, Grundsteuern und Versicherungen und übertragen diese Kosten auf die Mieter. Es gibt jedoch auch Mieter, die diese Struktur bevorzugen. Ein Beispiel dafür ist Starbucks, die oft einen absoluten Netto-Mietvertrag abschließen, bei dem sie für alle Netto-Kosten und die Gebäudestruktur verantwortlich sind. Warum sollten sie das tun? Es gibt ihnen die volle Kontrolle, das Erscheinungsbild und den Zustand der Immobilie zu wahren und somit ihr Markenimage zu bewahren.
➗ Berechnung der Triple Net-Ausgaben
Es ist wichtig, dass Vermieter und Mieter verstehen, wie Triple Net-Ausgaben berechnet werden. Diese Ausgaben sind eine Form von zusätzlicher Miete und sollen kein Gewinnzentrum für den Vermieter sein. Triple-Net-Mieten werden berechnet, indem die geschätzten Ausgaben für gemeinsame Flächenwartung, die jährlichen Grundsteuern und die Gebäudeversicherung für die Immobilie addiert werden. Diese Summe wird dann durch die Gesamtfläche des Gebäudes geteilt und den Mietern anteilig berechnet.
📑 Verschiedene Arten von Netto-Mietverträgen
Wie bereits erwähnt, gibt es mehrere Arten von Netto-Mietverträgen, die oft verwechselt oder miteinander vermischt werden. Hier sind die unterschiedlichen Arten:
6.1 Absolute Netto-Miete
Absolute Netto-Mieten sind unter den passivsten Investitionen, die ein gewerblicher Immobilieninvestor in seinem Portfolio haben kann. Diese Mietverträge beziehen sich oft auf einzeln vermietete Gebäude wie Panera Bread oder Dollar General, bei denen der Mieter nicht nur für die gemeinsame Flächenwartung, die Grundsteuern und die Gebäudeversicherung verantwortlich ist, sondern auch für die Instandhaltung der strukturellen Aspekte der Immobilie. Diese Investitionen sind sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter vorteilhaft, da der Mieter die Immobilie nach Markenstandards pflegen kann, während der Vermieter nur "Briefkasten-Geld" einnimmt. Entwickler bauen speziell für einen Mieter ein Gebäude und schließen einen langfristigen Mietvertrag ab, meistens 10 bis 20 Jahre oder länger. Bei einem absoluten Netto-Leasing übernimmt der Mieter das Kommando über ein neues Gebäude und weiß, dass seine Ausgaben niedriger sein werden, solange er das Eigentum pflegt. Der Entwickler verkauft dann das Eigentum basierend auf der Mietzinsspanne.
6.2 Einzel- und Doppelnetto-Miete
Einzel- und Doppelnetto-Mieten sind im Vergleich zu den absoluten oder Triple Net-Leasingstrukturen weniger häufig anzutreffen, können aber dennoch vorkommen. Bei einer Einzel- oder Doppelnetto-Miete ist der Mieter normalerweise für die Zahlung der Grundsteuern und/oder der Gebäudeversicherung verantwortlich, während der Vermieter die gemeinsame Flächenwartung übernimmt. Es gibt jedoch viele Variationen dieser Art von Mietverträgen, bei denen ein oder zwei der Netto-Kosten enthalten sind. Diese Mietstrukturen sind bei Neubauprojekten zu finden, bei denen der Vermieter eine Bauarbeiten-Garantie für das Dach und die Struktur hat, was ihre Haftung für Instandhaltungskosten begrenzt. Sie finden diese Art von Mietverträgen auch bei Industrieimmobilien, bei denen es sehr wenig gemeinsame Flächen gibt.
6.3 Triple Net Lease
Das Triple Net Lease ist das häufigste aller Netto-Mietverträge und kann in Einkaufszentren, Einzelmietergebäuden und vielem mehr gefunden werden. Bei einer Triple Net-Leasingstruktur ist der Mieter für die Zahlung von gemeinsamer Flächenwartung, Grundsteuern, Gebäudeversicherung und allen anderen Kosten, die direkt mit seiner Nutzung der Räumlichkeiten verbunden sind, verantwortlich. Dazu gehören in der Regel auch die Versorgungsleistungen. Mieter sind oft für ihre eigenen HVAC-Einheiten und Schaufenster verantwortlich, müssen aber in der Regel nicht die strukturellen Aspekte der Immobilie warten.
💼 Investition in Triple Net-Immobilien
Triple Net-Immobilien gehören zu den beliebtesten Investitionen von Anlegern im ganzen Land. Sie haben nicht nur niedrigere Ausgabenverpflichtungen als andere Mietstrukturen, sondern auch weniger Verantwortung für den täglichen Betrieb. Investoren kombinieren Märkte, in denen sie nicht leben können, da Triple Net-Leasingstrukturen ihre Verwaltungsaufgaben minimieren. Triple Net-Leasinginvestitionen sind im Wesentlichen inflationsgeschützte Anleihen, die in der Regel von einem kreditwürdigen Mieter garantiert werden. Die Bonität des Mieters hat einen direkten Zusammenhang mit dem Gesamtwert der Investition aufgrund des Risikos, das sie bei der Zahlung oder Nichtzahlung der Miete darstellen können. Vermieter erhalten monatliche Mietzahlungen von den Mietern, während die Immobilie an Wert gewinnt und dem Investor Schutz gegen Inflation bietet, in der Regel mit vorverhandelten Mietanpassungen. Diese Art von Investition bietet auch verschiedene steuerliche Vorteile. Obwohl Triple Net-Leasingstrukturen wie Anleihen behandelt werden können, handelt es sich immer noch um gewerbliche Immobilieninvestitionen und können daher wie jede andere einkommensproduzierende Immobilie abgeschrieben werden. Als Investor müssen Sie die Abschreibung zurückzahlen, wenn Sie das Vermögen verkaufen, aber Sie können die Steuer auf den Veräußerungsgewinn durch eine 1031-Steuerumgehung verschieben und dieses Kapital in eine andere Immobilie investieren.
🌟 Highlights:
- Triple Net (NNN) ist eine Art von Mietstruktur, bei der der Mieter zusätzlich zu den Grundmieten die Kosten für gemeinsame Flächenwartung, Grundsteuern und Gebäudeversicherungen trägt.
- Gemeinsame Flächenwartung bezieht sich auf die Kosten, die Mieter für die Wartung von gemeinsamen Bereichen wie Parkplätzen, Fluren und Bädern zahlen.
- Grundsteuern werden von den örtlichen Behörden erhoben und basieren auf dem geschätzten Wert der Immobilie.
- Gebäudeversicherung deckt die Kosten für die Reparatur oder den Ersatz von Schäden an der Immobilienstruktur ab.
- Vermieter tragen in der Regel die Kosten für Hypotheken und strukturelle Instandhaltung, während Mieter die Mietkosten für NNN tragen.
- Triple Net-Leasingstrukturen werden häufig in Einzelhandelsimmobilien verwendet, können aber auch in Industrie- und Bürovermietungen vorkommen.
- Absolute Netto-Mieten geben dem Mieter die volle Verantwortung für alle Kosten, einschließlich der strukturellen Instandhaltung.
- Einzel- und Doppelnetto-Mieten sind nicht so verbreitet wie Triple Net, beinhalten aber dennoch die Zahlung von Grundsteuern und/oder Gebäudeversicherungen durch den Mieter.
- Triple Net-Immobilien sind bei Investoren beliebt, da sie geringere Ausgaben und weniger Verantwortung bieten.
- Triple Net-Lease-Investitionen bieten Steuervorteile in Form von Abschreibung und Möglichkeiten zur Vermeidung von Kapitalgewinnen durch 1031-Steuerumgehung.
❓ Häufig gestellte Fragen:
Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Triple Net (NNN) und einem Bruttomietvertrag?
Antwort: Bei einem Bruttomietvertrag trägt der Vermieter alle Betriebskosten der Immobilie, während beim Triple Net-Leasing der Mieter die Kosten für gemeinsame Flächenwartung, Grundsteuern und Gebäudeversicherungen übernimmt.
Frage: Welche Arten von Immobilien eignen sich am besten für ein Triple Net-Leasing?
Antwort: Triple Net-Leasingstrukturen werden oft in Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in Einkaufszentren, eingesetzt. Sie können jedoch auch in Industrie- und Bürovermietungen verwendet werden.
Frage: Gibt es steuerliche Vorteile bei der Investition in Triple Net-Immobilien?
Antwort: Ja, Triple Net-Lease-Investitionen bieten verschiedene steuerliche Vorteile, einschließlich der Möglichkeit, Abschreibungen vorzunehmen und Kapitalgewinne durch eine 1031-Steuerumgehung zu verschieben.
Frage: Was sind einige bekannte Unternehmen, die Triple Net-Leasingverträge abschließen?
Antwort: Einige bekannte Unternehmen, die für ihre Triple Net-Leasingverträge bekannt sind, sind Starbucks, Panera Bread und Dollar General.
Frage: Wie werden die Triple Net-Ausgaben berechnet?
Antwort:** Triple Net-Ausgaben werden berechnet, indem die geschätzten Kosten für gemeinsame Flächenwartung, Grundsteuern und Gebäudeversicherungen für die Immobilie addiert und auf die Mieter aufgeteilt werden, basierend auf der Mietfläche.
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