Droit de la propriété - Baux : Formalités

Table of Contents

1. Introduction
2. La notion de baux
   • 2.1 Les caractéristiques des baux
   • 2.2 La distinction entre un bail et une licence
   • 2.3 L'intention des parties et les contrats de complaisance
3. Types de baux reconnus par la loi
   • 3.1 Les baux enregistrables
   • 3.2 Les baux qui outrepassent l'enregistrement
4. Formalités pour la conclusion d'un bail
   • 4.1 Capacité juridique des parties
   • 4.2 L'exigence d'un acte écrit
5. Conclusion et perspectives
6. FAQ

Introduction

Dans cette leçon, nous allons entamer notre discussion en trois parties sur l'un des aspects les plus importants du droit immobilier ou du droit foncier, à savoir les baux. Nous allons aborder les formalités, la création et la résiliation, ainsi que l'opposabilité des baux dans le cadre du droit de la propriété au Royaume-Uni. Il est essentiel de comprendre que la notion ou le concept des baux permet à deux personnes ou plus de profiter des avantages d'un bien immobilier en même temps. Avant d'aller plus loin, rappelons la différence entre un domaine et un intérêt, qui sont tous deux des droits de propriété foncière. Un intérêt est un droit sur la propriété foncière d'autrui, tandis qu'un domaine est la propriété de votre propre terre, qu'il s'agisse d'un bien libre ou d'un bien en bail. Dans le cas d'un bail, la propriété est le type de droit le plus important, le plus exécutoire et le plus primordial.

La notion de baux

Les caractéristiques des baux

Une des caractéristiques essentielles d'un bail est de déterminer s'il y a une possession exclusive. La possession exclusive signifie que le locataire a le contrôle de ceux qui entrent dans la propriété. Il a le pouvoir d'exclure qui que ce soit, y compris le propriétaire lui-même. Cependant, il convient de noter qu'il peut y avoir des exceptions à cette règle si, par exemple, le propriétaire conserve une clé dans le but de réaliser des réparations d'urgence. La possession exclusive est déterminée au cas par cas par les tribunaux, en tenant compte des circonstances de chaque affaire.

Une autre caractéristique importante est la certitude des termes. Cela signifie qu'une durée maximale du bail doit être stipulée de manière claire et précise. La troisième caractéristique, telle qu'énoncée dans l'affaire Street & Mountford, est l'obligation de payer un loyer. Le paiement d'un loyer est considéré comme une pierre angulaire d'un bail, car il doit y avoir une contrepartie pour que le contrat soit valide. Cependant, il convient de noter que le paiement du loyer lui-même n'est pas nécessairement monétaire. Il peut prendre différentes formes, et la loi de 1925 sur la propriété ne spécifie pas l'obligation de payer un loyer. Il existe donc des variations en fonction des différentes interprétations de la loi.

La distinction entre un bail et une licence

Il est important de distinguer un bail d'une licence. Un bail est caractérisé par la possession exclusive, la certitude des termes, l'existence d'une contrepartie et le fait d'être un droit de propriété. En revanche, une licence est une permission donnée, elle est personnelle et n'implique pas un droit de propriété. La principale différence réside dans le fait que le locataire a plus de droits et de protections juridiques par rapport à une personne disposant d'une licence.

L'intention des parties et les contrats de complaisance

Pour déterminer l'existence d'un bail, il est important d'examiner l'intention des parties. Différentes vues ont été exprimées à ce sujet. Certains estiment que l'intention des parties doit être interprétée à travers les termes du contrat, indépendamment des faits. D'autres soutiennent que ce sont les faits de l'affaire qui doivent être pris en compte, indépendamment des termes du contrat. Cette dernière vision est exprimée dans l'affaire Street, où les termes du contrat sont considérés comme non pertinents. Cependant, il est important de noter que ces contrats de complaisance sont évités par les tribunaux pour empêcher les abus. L'affaire Bruton en est un exemple, car elle vise à empêcher les propriétaires d'échapper à la loi sur les loyers.

Types de baux reconnus par la loi

La Loi sur l'enregistrement foncier de 2002 reconnaît plusieurs types de baux. Les baux enregistrables sont ceux dont la durée est supérieure à sept ans, tandis que les baux qui ne sont pas enregistrés sont ceux dont la durée est inférieure à sept ans. Les baux enregistrables doivent être enregistrés, même si le domaine libre ne l'est pas. Cela garantit leur validité juridique. En revanche, les baux non enregistrés n'ont d'effet légal que s'ils sont enregistrés. Sinon, ils existent uniquement sur le plan de l'équité.

Formalités pour la conclusion d'un bail

Avant de conclure un contrat de bail, il est nécessaire d'observer certaines formalités. Tout d'abord, il faut être juridiquement compétent, c'est-à-dire être âgé de 18 ans et plus, et être sain d'esprit. De plus, le contrat de bail doit être conclu par acte authentique, conformément à la Loi de 1925 sur la propriété foncière. Il doit également être signé et être témoin par une personne compétente. Cependant, pour les baux de moins de trois ans, aucune exigence écrite n'est requise.

Conclusion et perspectives

En conclusion, les baux représentent un aspect crucial du droit immobilier. Leur véritable nature réside dans la possession exclusive, la certitude des termes, l'obligation de payer un loyer et le fait d'être un droit de propriété. Les baux sont distincts des licences, car ils accordent davantage de droits et de protections au locataire. L'intention des parties et les contrats de complaisance sont également pris en compte pour déterminer l'existence d'un bail. Enfin, il existe différents types de baux reconnus par la loi, et certaines formalités doivent être respectées pour la conclusion d'un bail.

FAQ

Q : Quelle est la différence entre un bail et une licence ? R : Un bail accorde une possession exclusive, une certitude des termes, une contrepartie et un droit de propriété, tandis qu'une licence est une simple permission personnelle sans droit de propriété.

Q : Quels sont les critères pour qu'un contrat soit considéré comme un bail ? R : Un contrat est considéré comme un bail s'il remplit les critères de la possession exclusive, de la certitude des termes et de l'obligation de payer un loyer.

Q : Quelles sont les formalités pour conclure un bail ? R : Pour conclure un bail, il faut être juridiquement compétent, notamment avoir au moins 18 ans et être sain d'esprit. De plus, le bail doit être conclu par écrit et être signé et témoin par une personne compétente.

Q : Quels sont les types de baux reconnus par la loi ? R : La loi reconnaît deux types de baux : les baux enregistrables, d'une durée supérieure à sept ans, et les baux non enregistrés, d'une durée inférieure à sept ans.

Q : Quels sont les droits du locataire par rapport à une personne disposant d'une licence ? R : Le locataire a plus de droits et de protections juridiques par rapport à une personne disposant d'une licence, y compris le droit à la possession exclusive et le droit de bénéficier des avantages de la propriété.

Q : Quels sont les changements apportés par la Loi sur l'enregistrement foncier de 2002 ? R : La loi rend obligatoire l'enregistrement des baux d'une durée supérieure à sept ans, même si le domaine libre ne l'est pas. Cela garantit leur validité juridique.

Q : Quelles sont les conséquences du non-respect des formalités pour la conclusion d'un bail ? R : Si les formalités ne sont pas respectées, le bail n'aura pas d'effet légal et sera considéré uniquement sur le plan de l'équité. Il ne pourra pas être opposable aux tiers.

Q : Existe-t-il des différences entre l'intention des parties et les termes du contrat pour déterminer l'existence d'un bail ? R : Oui, différentes vues existent. Certaines estiment que l'intention des parties doit être déduite des termes du contrat, tandis que d'autres estiment que ce sont les faits entourant l'affaire qui doivent être pris en compte. Cependant, les tribunaux évitent les contrats de complaisance pour empêcher les abus.